MINHA PRIMEIRA DICA DE OURO para você que está planejando seu procedimento de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL é embasar-se nos atos normativos que regem à matéria e também contar com o auxílio da doutrina especializada, aquela escrita por quem está no “front” das Serventias Extrajudiciais. Para quem ainda não se atentou, no âmbito Extrajudicial muitas soluções (até então alcançáveis apenas pela via judicial) podem ser obtidas com muito mais facilidade e muitas delas dependem da assessoria jurídica de Advogado.

Em matéria de USUCAPIÃO, seja ela judicial ou extrajudicial, a matriz do instituto, comum à todas as modalidades (ordinária, extraordinária, reduzidas etc) exigirá a reunião de três requisitos básicos: POSSE qualificada, COISA hábil e TEMPO. Outros requisitos serão exigidos conforme a modalidade pretendida, sempre com a devida previsão legal.

No que diz respeito à COMPROVAÇÃO da posse qualificada é onde reside um ponto fundamental, qual seja, a necessidade imperiosa de demonstrar que a POSSE é qualificada, ou seja, ela induz a Usucapião. Não se trata de qualquer POSSE: é uma posse com ANIMUS DOMINI, ou seja, revela o “agir como dono”. Cabe aqui colacionar nessa breve análise, antes de tudo, o princípio geral do direito segundo o qual “A BOA-FÉ SE PRESUME E A MÁ-FÉ SE PROVA” – nesse sentido, temos que as provas apresentadas pelo requerente estão já incensadas pela BOA-FÉ, por presunção como se viu, devendo ser – se esse for o caso – afastadas/inquinadas pelo Oficial apenas quando este tiver razões fundadas e objetivas para desqualificá-las.

Como aponta o ilustre Registrador Imobiliário, Dr. MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial. 2021) com extrema precisão,

“(…) Devem ser apresentados todos os documentos relacionados à CAUSA QUE JUSTIFIQUE A POSSE, tais como recibo de compra e venda, contrato particular de CESSÃO DE POSSE, cópia do cheque utilizado para pagar o preço do negócio jurídico, PROCURAÇÃO firmada pelo proprietário ou POSSUIDOR ANTERIOR, outorgando poderes para alienar o bem, dentre outros. Apenas o caso concreto indicará o tipo de documento a ser apresentado. Além da documentação que busque comprovar a CAUSA DA POSSE, deve-se colacionar documentos outros, emitidos por órgão ou empresas públicas, que demonstrem, de alguma maneira, o TEMPO, A CONTINUIDADE, ORIGEM e NATUREZA DA POSSE (…) Como se verifica, estas certificações vão se somando às outras provas já apresentadas através da ATA NOTARIAL, depoimentos testemunhais, documentos, de modo que o Registrador possa concluir, COM SEGURANÇA, que houve a posse, de fato, de forma contínua e com ANIMUS DOMINI, por prazo suficiente exigido no tipo de usucapião requerido”.

POR FIM, como recomendamos acima, conhecer as normativas específicas da questão extrajudicial tratada é primordial, pra não dizer OBRIGATÓRIO. Exemplo disso são as regras do PROVIMENTO CGJ/RJ 23/2016 que no âmbito do Estado do Rio cuida da questão da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. Segundo a regra do seu artigo 10, poderão ser juntados no procedimento para demonstração da posse os seguintes documentos:

“Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o PAGAMENTO DOS IMPOSTOS e das taxas que incidirem sobre o imóvel, recebimento de correspondências, instrumentos de compra e venda ou PROMESSA DE COMPRA E VENDA, declarações de imposto de renda que citam o imóvel, verificação pelo Tabelião de Notas de CONSTRUÇÕES e PLANTAÇÕES realizadas pelos ocupantes, ou outros elementos que fizer constar da ata notarial”.

Embora, como sempre falamos aqui, o pagamento do IPTU não seja decisivo para a comprovação do ânimo de dono, vê-se que, juntamente com outras provas a demonstração da posse qualificada trilhará caminho mais tranquilo, conforme sinaliza jurisprudência recente do TJGO:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. REQUISITOS DEMONSTRADOS. PAGAMENTO DO IPTU. SENTENÇA MANTIDA. I – Compete ao autor da ação de usucapião provar sua posse, mansa, pacífica, ininterrupta e com o ânimo de dono pelo tempo exigido legalmente. II – Na espécie, os elementos de provas amealhados aos autos, em especial os CONTRATOS DE CESSÃO DE DIREITOS que acompanham a exordial, bem como os COMPROVANTES DE PAGAMENTOS DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU), demonstram que a requerente/apelada exerceu posse mansa e pacífica sobre os imóveis objetos da lide, com animus domini, por mais de 15 (quinze) anos ininterruptos, razão pela qual forçoso reconhecer a aquisição da propriedade dos imóveis sub judice. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA”. (TJGO. 04492974320148090017. J. em: 05/04/2021)

Original de Julio Martins

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Fonte: Jornal Contábil
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