Nos contratos de locação é comum encontrarmos um prazo determinado longo, como, por exemplo, 30 (trinta) meses para o contrato de locação residencial, e 5 (cinco) anos para o contrato de locação comercial.

Caso não surjam problemas neste período acordado, ótimo!

Mas acontece que imprevistos podem aparecer, e um contrato com um prazo ainda vigente tenha a necessidade de ser rompido.

O que é preciso para que se encerre o contrato antecipadamente?

Vamos debater neste artigo sobre este assunto, e esperamos que você, no final da leitura, saiba quais os cuidados precisa tomar caso necessite rescindir um contrato de locação.

Os motivos para a solicitação da rescisão do contrato de locação

Por definição o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, não pode solicitar a rescisão antecipada do contrato de locação, exceto se ele tiver uma denúncia cheia.

São entendidas como denúncias cheias, de acordo com a Lei de Locações (Lei 8.245/91):

I. Mútuo acordo;
II. Ocorrência de infração legal ou contratual;
III. Por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;
IV. Pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizadas com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);
V. Ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;
VI. Para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
VII. Ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
VIII. Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Debatemos mais sobre a diferença entre denúncia cheia e denúncia vazia em nosso artigo abaixo:
Qual a diferença entre uma denúncia cheia e uma denúncia vazia?

Fora estes motivos acima citados, não pode o locador solicitar a rescisão do contrato de locação antecipadamente, devendo sempre esperar o fim do prazo para poder solicitar o seu imóvel de volta.

E o locatário? Pode rescindir a locação?

Já o locatário, ou seja, o inquilino, não precisa de motivo para rescindir o contrato, desde que pague a multa definida em contrato, e desde que esta multa exista no contrato, pois já soubemos de muitos casos em que o locador tentou cobrar multa rescisória que não existia no contrato firmado.

Mas existe uma exceção em que o locatário pode solicitar a rescisão e não pagar multa, e ela é prevista quando o inquilino é transferido para outra localidade por seu empregador, impossibilitando a continuidade da locação.

Neste caso basta o locatário apresentar ao locador um documento que comprova a sua transferência, e avisar com um prazo de 30 (trinta) dias de antecedência.

Neste cenário o locatário poderá rescindir o contrato antecipadamente sem incidir multa sobre ele.

E a multa? Como funciona?

A multa, desde que prevista em contrato, é paga para o locador quando o locatário decide solicitar a rescisão do contrato de locação antes do prazo acordado.

Ela sempre deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante de contrato, e nunca deve ser abusiva.

Mas ela só pode ser cobrada em contratos por prazo determinado, nunca em contratos por prazo indeterminado, pois em contratos por prazo indeterminado o rompimento do contrato pode ser feito a qualquer momento sem a cobrança de multa.

O cálculo da multa

A multa, como citado acima, sempre deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante de contrato.

Esta proporcionalidade está prevista na Lei do Inquilinado, em seu artigo 4º, e pelo Código Civil em seu artigo 413.

Vamos, por exemplo, usar uma multa prevista como 3 (três) meses de aluguel para o cálculo, e neste mesmo exemplo usar uma locação de 30 (trinta) meses.

Se o locatário permanecer no imóvel por 10 (dez) meses, e logo em seguida solicitar a rescisão antecipada do contrato de locação residencial, deverá ele então pagar 2/3 (dois terços) da multa, visto que 1/3 (um terço) do contrato ele cumpriu corretamente.

Ou seja, ele pagará neste cenário 2 (dois) meses de aluguel como multa, mesmo o contrato tendo previsto que a multa seria de 3 (três) meses.

Conteúdo original por 99Contratos

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Fonte: Jornal Contábil
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