Há quem acredite que qualquer um pode ser síndico. Nada mais longe da verdade. Além dos conhecimentos em administração e um pouco de direito, das habilidades com gestão de pessoas, de saber ouvir, de saber liderar, estão as responsabilidades que o cargo pede.

A responsabilidade civil e criminal do síndico são apenas algumas das mais importantes atribuições do gestor. Você pode conferir o que diz a lei sobre as responsabilidades do síndico no artigo 1348 do novo Código Civil.

Veja, abaixo, algumas explicações detalhadas sobre o que são essas responsabilidades e quais os cuidados a serem tomados pelo síndico para não incorrer em erros que possam prejudicar o condomínio ou ele próprio.

Responsabilidade civil

A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Responsabilidade criminal

A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

Esse tipo de responsabilidade envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

• Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa.
• Já em casos de apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
• Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

Confira abaixo os problemas que o síndico pode enfrentar em diferentes situações, e como evitá-los:

PRESTAÇÃO DE CONTAS

• É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir.
• Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.
• Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio
• A não-prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela  destituição de síndicos

Como evitar problemas:

• Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento
• Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
• Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, para  verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
• Saiba como fazer a prestação de contas anual

INADIMPLÊNCIA – AUSÊNCIA DE COBRANÇA

• O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
• A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.

Como evitar problemas:

• Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
• Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
• Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento

INADIMPLÊNCIA – DANOS MORAIS

• Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
• A divulgação dos inadimplentes é um “exercício regular de direito”, porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.

Como evitar problemas:

• O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
• Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

FUNCIONÁRIOS – LITÍGIOS

• Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
• Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
• O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.

Como evitar problemas:

• Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
• Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
• No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
• Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária.

OBRAS – APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIAS

• O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia
• Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
• Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
• O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de “necessárias”, art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembleia
• Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Como evitar problemas:

• Observando as votações mínimas previstas por lei
• Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
• Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes

OBRAS – ACIDENTES COM FUNCIONÁRIOS

• O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta o local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço

Como evitar problemas:

• Exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço
• Estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra
• No memorial descritivo da obra, deve constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições
• Quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora

ELEVADORES – MANUTENÇÃO

• Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.

Como evitar problemas:

• Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

INSTALAÇÕES DE GÁS – MANUTENÇÃO

• Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.
• Embora não exista nenhuma lei federal ou artigo que trate exclusivamente da responsabilidade do síndico sob as instalações de gás, é importante que ele fique atento às manutenções.
• Qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em alguma acusação judicial contra o síndico, já que ele é responsável pela conservação e guarda de áreas comuns.

Como evitar problemas:

• Inspecionando periódicamente, providenciando reparos imediatos, e realizando a manutenção constante das instalações.
• Recomenda-se inspecionar tanto a central de gás como todos os ramais. A central, onde estão localizados os medidores, é preferível que seja anual e os ramais a cada 3 anos. Também deverá ser emitido laudo e recolhido ART

ROUBOS, FURTOS E DANOS

• De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma excessão é quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente.
• O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Como evitar problemas:

• Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos – caso não seja manobrista.
• Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções corretamente

PLAYGROUND E PISCINAS

• Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT –www.abnt.org.br
• A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
• Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
• Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
• A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Como evitar problemas:

• Providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
• Cercando a área da piscina para evitar que crianças pequenas se aproximem e caiam ali

Fontes consultadas: Conteúdo SíndicoNet; Dr. João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP; Dr. Luiz Murilo Inglês de Souza Filho; Dra. Maraneide Alves Brock, gerente jurídica do Secovi-SP

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Fonte: Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico