A PROMESSA DE COMPRA E VENDA é um importante negócio jurídico que ajuda ilustrar o leque dos diversos negócios possíveis na rotina do Direito Imobiliário. Ela exenplifica o chamado “contrato preliminar” sobre o qual ensina o mestre MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO (Direito Civil – Contratos. 2019):

“Também conhecido como pré-contrato, promessa de contrato, compromisso e contrato preparatório, o CONTRATO PRELIMINAR é um negócio jurídico realizado por duas ou mais pessoas que reciprocamente se comprometem a celebrar um CONTRATO DEFINITIVO. Nas palavras precisas do professor Paulo Nader, o ‘contrato preliminar consiste na promessa não formal, efetuada por uma ou mais partes, de celebrar determinada modalidade contratual, no futuro e geralmente com definição de prazo ou condição com expressa indicação das regras a serem observadas’. A obrigação assumida por cada um dos pré-contratantes é a de celebrar o CONTRATO DEFINITIVO, e para tanto deverão realizar as prestações a que houverem se comprometido”.

Por ocasião da celebração desse tipo de negócio pode surgir, por diversos motivos, a necessidade de passar adiante/ceder os direitos aquisitivos, objeto da tratativa. Seria possível, nesse caso, a cessão sem anuência dos promitentes vendedores?

A resposta é positiva, porém com ressalvas como muito bem aponta o não menos ilustre Desembargador Aposentado do TJRS, hoje Advogado, Dr ARNALDO RIZZARDO (Promessa de Compra & Venda & Parcelamento do Solo Urbano. 2020):

“Não temos uma disposição, no Código Civil pátrio, que verse expressamente acerca da transferência ou cessão de contrato de promessa de compra e venda. Entretanto, o art. 286 envolve normas apropriáveis à CESSÃO DE COMPROMISSO, visto ter esta redação: ‘O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação’. Daí se vê a inteligência da Lei, que estende suas regras à transferência de contratos de promessa de compra e venda. Pois a cessão importa em alienação do direito de crédito: nela intervém o CEDENTE, ou seja, o credor que transfere o seu direito; o CESSIONÁRIO, que é o adquirente deste direito; e o DEVEDOR da obrigação de transmitir a Escritura, que é o PROMITENTE TRANSMITENTE”.

A jurisprudência recente do TJMG já enfrentou questão envolvendo a necessidade da anuência para a Cessão em um caso específico:

“TJMG. APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CESSÃO DE DIREITOS – CLÁUSULA CONTRATUAL – ANUÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO COMPROVAÇÃO – NEGÓCIO INVÁLIDO – SENTENÇA MANTIDA – É inválida a cessão de direitos do promitente comprador a terceiros sem a anuência do promitente vendedor NOS CASOS em que o contrato de promessa de compra e venda a EXIGE”. (TJMG. 10290160048564001. J. em: 29/04/2021)

Original de Julio Martins

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Fonte: Jornal Contábil
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