Em poucos dias entraremos no mês de março. Essa época é quando a Receita Federal dará as instruções para a declaração do Imposto de Renda. 

Embora a Reforma Tributária já esteja em fase de transição com os novos impostos sobre o consumo, as regras para os imóveis no Imposto de Renda 2026 permanecem as mesmas até o momento: o foco continua na variação do patrimônio e nos rendimentos. 

Para quem comprou, vendeu ou alugou no ano passado, o segredo para evitar a malha fina está nos detalhes do preenchimento. 

Acompanhe a seguir este pequeno guia com as dicas de um preenchimento correto.

Valor de mercado do seu imóvel

O erro que mais leva contribuintes para a malha fina é tentar atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado ou pelo valor do IPTU. Para a Receita Federal, o imóvel deve ser declarado pelo seu custo histórico — ou seja, o valor efetivamente pago e comprovado no momento da compra. 

Esse valor só muda se você realizou reformas ou benfeitorias comprovadas por notas fiscais.

Compra e financiamento

Se você adquiriu um imóvel em 2025, o caminho é a ficha de “Bens e Direitos”. No caso de compras à vista, o lançamento é direto: informe os dados do vendedor e o valor total. No entanto, o cuidado deve ser redobrado nos imóveis financiados.

Diferente de outras dívidas, o financiamento imobiliário não deve ser lançado na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. O imóvel entra em “Bens e Direitos” e, no campo de situação em 31/12/2025, você deve somar apenas o que já saiu do seu bolso: o valor da entrada, as parcelas pagas no ano (incluindo juros) e os custos de cartório e ITBI. 

A cada ano, esse valor vai crescendo conforme você paga as prestações, até a quitação total.

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Venda de um Imóvel e o ganho de capital

Quem vendeu uma propriedade em 2025 precisa fazer dois movimentos. Primeiro, dar a “baixa” no bem na ficha de “Bens e Direitos”, zerando o saldo no último dia do ano. Segundo, e mais importante, é apurar se houve lucro na venda (ganho de capital).

Mesmo que a operação seja isenta — como no caso da venda de um único imóvel dentro do limite legal ou do reinvestimento em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias —, a informação deve ser detalhada no programa de apuração de ganhos e importada para a declaração anual. Não informar a venda é um convite para o bloqueio da declaração.

Aluguel de imóveis

Para quem é dono de imóvel e recebeu aluguéis de pessoas físicas, a regra exige o controle mensal via Carnê-Leão. No caso de aluguel pago por empresas, os valores devem seguir exatamente o que consta no informe de rendimentos fornecido pela fonte pagadora.

 Uma dica valiosa: as taxas pagas à imobiliária podem ser deduzidas, mas devem ser informadas na ficha de “Pagamentos Efetuados”.

Já para o inquilino, declarar o aluguel pago é opcional, mas recomendável para cruzar dados com o proprietário. O importante aqui é informar apenas o valor do aluguel; custos de condomínio e IPTU não devem ser incluídos nesse campo.

Check-list para evitar a Malha Fina

  • Não confunda as fichas: Financiamento de imóvel é em “Bens e Direitos”, nunca em “Dívidas”.
  • Soma correta: No campo “Situação”, coloque o total acumulado pago até a data, e não o valor total do contrato de compra.
  • Documentação: Guarde recibos de corretagem, ITBI e taxas cartorárias, pois eles podem ser somados ao valor do imóvel, reduzindo o imposto em uma venda futura.
  • Consistência: Verifique se o CPF ou CNPJ dos compradores, vendedores ou locadores está correto.

Na dúvida, procure um contador

Embora o sistema da Receita Federal tenha se tornado mais intuitivo, a complexidade das transações imobiliárias ainda guarda armadilhas para os desavisados. 

Por envolver valores altos e regras específicas de ganho de capital, a consultoria de um contador de confiança é o melhor investimento para quem não quer correr riscos. No fim das contas, a tranquilidade de saber que o seu teto está em dia com o Leão vale muito mais do que a economia de tempo em um preenchimento apressado.

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