Quem vende o apartamento atual para comprar o próximo pode descobrir, já durante a negociação, que o preço acertado não corresponde ao dinheiro disponível. Saldo devedor, corretagem, custos e eventual Imposto de Renda reduzem esse valor.

Há uma hipótese de isenção para a pessoa física residente no Brasil que vende um imóvel residencial e aplica o produto da venda na aquisição, em seu nome, de outro imóvel residencial no país. O prazo é de 180 dias a partir do contrato. Se o reinvestimento for parcial, a isenção também será.

Preço de venda não é ganho tributável

Ganho de capital não é o preço total recebido. Segundo a Receita Federal, ele corresponde, em regra, à diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição.

Se um imóvel comprado por R$ 600 mil for vendido por R$ 900 mil, o ganho inicial será de R$ 300 mil. O cálculo definitivo pode envolver reduções e valores admitidos no custo de aquisição. Algumas obras e despesas podem compor esse custo se a documentação e as declarações anteriores atenderem às regras.

É preciso separar o cálculo fiscal do financeiro. Quitar um financiamento reduz o caixa para a próxima compra, mas o saldo devedor não pode ser simplesmente abatido do ganho tributável. Já a corretagem paga pelo vendedor pode repercutir no valor de alienação e, para a regra dos 180 dias, não integra o produto da venda.

Quais são as alíquotas do ganho de capital

Quando não há isenção aplicável, as alíquotas são progressivas e incidem sobre as parcelas do ganho:

• 15% sobre a parcela de até R$ 5 milhões;
• 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões.

As faixas constam na página de alíquotas do ganho de capital da Receita Federal. A alíquota incide sobre a base efetivamente apurada, não sobre o preço anunciado.

Como funciona a regra dos 180 dias

O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê a isenção do ganho obtido por pessoa física residente no país na venda de imóvel residencial quando o produto da operação é aplicado na aquisição de imóvel residencial localizado no Brasil.

Os 180 dias começam na data de celebração do contrato de venda, e essa própria data entra na contagem. O benefício pode ser utilizado apenas uma vez a cada cinco anos.

Se mais de um imóvel residencial for vendido, o prazo é contado a partir do primeiro contrato. A compra pode envolver um ou mais imóveis residenciais, e a opção pelo benefício deve ser informada na apuração do ganho.

A regra alcança imóvel residencial pronto, em construção ou na planta. A Receita Federal esclarece que ela não vale, entre outros casos, para terreno, construção por conta própria, reforma ou vaga de garagem isolada.

Venda ou compra a prazo, permuta com torna, consórcio e quitação de financiamento têm regras próprias e exigem análise individual.

Isenção total e isenção proporcional

A isenção total exige, em termos gerais, que todo o produto da venda considerado para o benefício seja aplicado no novo imóvel residencial dentro do prazo. Reinvestir apenas o lucro não produz automaticamente a isenção integral.

Quando somente uma parte do produto da venda é utilizada, a parcela do ganho correspondente ao valor não reinvestido permanece sujeita à tributação. A proporção é calculada sobre o ganho apurado, e não pela aplicação direta da alíquota sobre o preço do imóvel.

Um exemplo da Receita mostra a diferença. Considere um apartamento vendido por R$ 250 mil, adquirido por R$ 200 mil, com ganho de R$ 50 mil:

• se os R$ 250 mil forem aplicados na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias, o ganho poderá ficar integralmente isento;
• se apenas R$ 180 mil forem aplicados, 28% do produto da venda não terá sido reinvestido;
• nesse segundo cenário, 28% do ganho, ou R$ 14 mil, ficará sujeito ao imposto;
• com a alíquota de 15%, o imposto indicado no exemplo oficial é de R$ 2.100;
• sem reinvestimento no prazo e sem outra isenção aplicável, o ganho de R$ 50 mil ficará sujeito à tributação.

O resultado real pode mudar conforme custo de aquisição, datas, pagamento, despesas admitidas, reduções e documentação.

Outras hipóteses de isenção

A regra dos 180 dias não é a única possibilidade. A legislação também prevê isenção na venda do único imóvel que a pessoa possua, por valor de até R$ 440 mil, desde que ela não tenha realizado outra alienação de imóvel nos cinco anos anteriores.

“Único imóvel” exige atenção: copropriedade e bens mantidos em comunhão podem interferir no enquadramento, e a venda anterior considerada no período pode ter sido tributada ou não. A orientação atual da Receita deve ser confrontada com o patrimônio do vendedor. Imóveis antigos também podem ter fatores de redução, conforme a data de aquisição.

O imposto não espera a declaração anual

Um erro comum é deixar a apuração para a declaração do Imposto de Renda do ano seguinte. Quando há imposto devido em uma venda comum, a Receita orienta o pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao da operação.

A apuração é feita no GCAP do ano da venda. No exercício seguinte, os dados podem ser importados para a Declaração de Ajuste Anual. Quem opta pela regra dos 180 dias e não cumpre as condições deve regularizar a situação, com possível incidência de juros e multa.

Planejamento da venda começa antes do anúncio

A questão tributária interfere na estratégia imobiliária. A precificação precisa considerar liquidez, saldo devedor, condições de pagamento e o tempo para encontrar a próxima moradia.

“Muitos proprietários iniciam a venda pensando apenas no preço anunciado. Quando o objetivo é comprar outro imóvel, também é preciso considerar o valor líquido disponível, os prazos da operação e a eventual tributação. Esse planejamento deve começar antes de o imóvel entrar no mercado”, explica Bruno Yamauti, Diretor Comercial da YK Private, ouvido pela reportagem.

Quando uma operação financia a outra, venda e compra precisam ser tratadas como partes da mesma estratégia. Isso envolve mapear o próximo imóvel e compatibilizar contrato, pagamentos, financiamento, posse, mudança e entrega das chaves.

Fazer uma busca online aprofundada por apartamentos em São Paulo, por exemplo, antes de vender ou comprar ajuda a comparar valores e disponibilidade. A busca não substitui a análise tributária, mas evita que os 180 dias comecem sem uma noção realista do mercado.

Imobiliária e especialista tributário têm papéis diferentes

A imobiliária pode contribuir para a avaliação do preço, da demanda, do prazo de venda, das condições de negociação e da coordenação comercial entre a venda do imóvel atual e a compra do próximo. A extensão dessa atuação depende dos serviços contratados e não substitui a análise tributária especializada.

É recomendável que contador ou advogado tributarista confira, antes da celebração do contrato de venda, o custo de aquisição, a documentação disponível, as despesas e benfeitorias eventualmente admitidas, o enquadramento nas hipóteses de isenção, o cálculo do ganho de capital, a opção correspondente no GCAP e o prazo de eventual recolhimento.

“A conferência deve ser feita, preferencialmente, imageantes da celebração do contrato de venda. É nessa etapa que devem ser verificados o custo de aquisição, as despesas e benfeitorias eventualmente admitidas, os comprovantes disponíveis e o enquadramento nas hipóteses de isenção. Além disso, a celebração do contrato inicia a contagem do prazo legal de 180 dias para o reinvestimento, quando aplicável.

No exemplo didático apresentado, considerando que os valores indicados correspondem ao produto da venda e ao ganho de capital efetivamente apurados, a conta está correta: se R$ 180 mil de uma venda de R$ 250 mil forem reinvestidos, 28% do produto da venda não terá sido aplicado. Essa mesma proporção corresponde a R$ 14 mil de um ganho de R$ 50 mil. Considerada a alíquota de 15%, o imposto será de R$ 2.100.

No caso concreto, porém, o cálculo deve ser refeito com base nos documentos, nas datas, na forma de pagamento, nas despesas comprovadas e nas demais condições efetivas da operação.”

Andrea Marques Castelhano, advogada, OAB/SP 291.604, ouvida pela reportagem.

Essa divisão evita esperar da imobiliária uma consultoria fiscal ou procurar o especialista somente depois que o prazo de 180 dias já tiver começado.

Checklist antes de anunciar o imóvel

Antes de colocar o imóvel no mercado, Bruno Yamauti e seu time da YK Private recomenda:

• recuperar contrato, escritura e declarações em que o bem foi informado;
• organizar comprovantes de aquisição, benfeitorias e despesas relacionadas;
• estimar o valor de venda e o possível ganho de capital;
• calcular o caixa líquido após saldo devedor, comissão, tributos e outros custos;
• definir se pretende comprar outro imóvel residencial;
• mapear opções compatíveis com o orçamento antes de concluir a venda;
• conferir os efeitos das datas de contrato, pagamento, posse e entrega das chaves;
• validar a hipótese de isenção e a documentação com contador ou advogado tributarista;
• utilizar o GCAP do ano da operação, quando aplicável.

Planejar antes de anunciar não garante isenção. Esse cuidado permite decidir preço, prazo, caixa disponível e próximo imóvel antes que o contrato coloque o relógio tributário em movimento.

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Fonte: Jornal Contábil
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